Vilnius – Lietuvos Respublikos sostinė, didžiausias ir vienas iš seniausių Lietuvos miestų, įkurtas dviejų upių – Vilnelės ir Neries santakoje, tai šalies administracinis, kultūrinis, politinis, verslo centras. Tai labiausiai ekonomiškai išsivystęs, dinamiškas ir atviras miestas, pasižymintis gerais ryšiais, teikiantis aukšto lygio švietimo ir darbo galimybes, turintis gerėjantį įmonių, inovacijų, gyvenimo kokybės įvaizdį tarptautiniu mastu bei vaidinantis išskirtinį ekonominį, kultūrinį ir informacinį vaidmenį Baltijos regione.

Lietuvos statistikos departamento duomenimis tarp didžiausių Lietuvos miestų gyventojų skaičius per paskutinius keletą metų augo tik Vilniuje.

 

Lentelė 8 – Nuolatinių gyventojų skaičius liepos 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis Gyventojai Pokytis
2008 3,357,675   556,977   353,800   183,828  
2009 3,339,009 -0.56% 559,234 0.41% 350,555 -0.92% 183,099 -0.40%
2010 3,291,960 -1.41% 557,559 -0.30% 343,245 -2.09% 180,673 -1.32%
2011 3,025,027 -8.11% 533,996 -4.23% 313,614 -8.63% 161,345 -10.70%
2012 2,987,523 -1.24% 534,400 0.08% 308,767 -1.55% 159,437 -1.18%
2013 2,956,558 -1.04% 538,474 0.76% 305,358 -1.10% 157,860 -0.99%
2014 2,931,612 -0.84% 540,909 0.45% 302,810 -0.83% 156,890 -0.61%
2015 2,903,951 -0.94% 543,026 0.39% 299,535 -1.08% 155,096 -1.14%
2016 2,870,351 -1.16% 544,259 0.23% 295,585 -1.32% 153,030 -1.33%
2017 2,824,030 -1.61% 546,267 0.37% 290,289 -1.79% 149,860 -2.07%
2018 2,801,501 -0.80% 549,640 0.62% 287,574 -0.94% 148,103 -1.17%
2019 2,791,903 -0.34% 557,237 1.38% 287,009 -0.20% 148,506 0.27%

 

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia apie 635,000.

 

Figūra 1- Gyventojų skaičiaus kaita Vilniuje

 

2015 metais buvo pastebimas gyventojų skaičiaus šuolis, tačiau panašu, kad tai tebuvo taikomos metodikos nulemta klaida ir galima konstatuoti, kad bent jau artimiausiu laikotarpiu demografiniai Vilniaus rodikliai ir toliau atrodys patraukliausiai tarp visų Lietuvos miestų, tačiau neišsprendus emigracijos problemos su laiku gyventojų skaičius pradės mažėti ir sostinėje, kaip, kad neliks vieno iš pagrindinio gyventojų prieaugio šaltinių – vidinės migracijos iš mažesnių miestų.

Labai svarbu suprasti ir gyventojų prieaugio prigimtį, nes mažėjant bendram šalies gyventojų skaičiui, vidinės migracijos ištekliai ilgainiui išseks, todėl neskaičiuojant nedidelės tarptautinės migracijos iš rytų Europos, miesto augimas galės būti užtikrinamas tik natūraliu gyventojų prieaugiu ir šis rodiklis Vilniaus mieste jau per dešimt metų yra teigiamas.

Lentelė 9 – Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

Metai Lietuvos Respublika Vilnius Kaunas Klaipėda
2008 -3,8 0,5 -2,3 -1,6Bottom of Form
2009 -3,1 1,4 -1,7 -0,2
2010 -3,7 1,9 -2,0 -0,9
2011 -3,6 1,5 -2,3 -1,5
2012 -3,5 1,2 -2,7 -1,0
2013 -3,9 0,9 -2,9 -1,8
2014 -3,4 1,7 -2,3 -0,9
2015 -3,6 2,0 -3,2 -1,1
2016 -3,6 2,3 -2,9 -2,0
2017 -4,0 2,1 -3,4 -2,2
2018 -4,1 1,7 -3,7 -1,7

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, gyventojų prieaugis Vilniaus mieste artimiausius kelis metus vis dar išliks teigiamas, tačiau nusilpus vidinės migracijos srautams vien teigiamo natūralaus gyventojų kaitos rodiklio gali nebepakakti siekiant užtikrinti paklausą nuolat augančiai naujo būsto pasiūlai.

Būstas

Žemos palūkanų normos bei stabilios nekilnojamojo turto kainos sudarė galimybes naujų būsto paskolų išdavimo prieaugiui, kuris nuo 2015 metų (nepaisant kasmetinio sumažėjimo sausio – vasario mėnesiais) pradžios pozityviai nuteikia rinkos dalyvius ir stabiliai auga.

Vis dėl to pastebima, kad paskolos aptarnavimo išlaidos nuo 2016 m. pradžios iki 2017 m. vidurio sudariusios apie 0.1%, 2017 m. liepą jos pakankamai reikšmingai paaugo nuo 0.07% iki 0.17%, o šiuo metu siekia apie 0.20%. Iki 2015 metų vidurio kritusios būsto paskolų palūkanos (žemiausiame taške 2015 m. liepa – 1.68%),  2016 – 2017 metais laikėsi stabiliai ties ~2.00%, o nuo 2018 metų pradžios pastebimas nedidelis tačiau tolygus jų augimas (nuo 2.05% 2017 m. gruodžio iki 2.4% 2019 m. rugpjūčio), ko pasekoje bendros kredito kainos metinė norma nuo 2017 m. pradžios paaugo apie 0.41%.

 

Figūra 2 – Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos Banko duomenys

 

Pažymėtina, kad skolinimosi kaštų pokytis įvyko nepaisant to, kad ECB pagrindinių refinansavimo operacijų palūkanų norma, ribinio skolinosi galimybės norma bei komercinių bankų indėlių ECB palūkanos išliko neigiamos ne trumpiau nei nuo 2016 metų, kas bazinėms palūkanų normoms tapus teigiamomis lems reikšmingą finansavimo kaštų pokytį.

 

Lentelė 10 – Euribor normos 2014 – 2019 metais

2014-01-02 2015-01-02 2016-01-04 2017-01-02 2018-01-02 2019-01-02 2019-10-02
1 savaitės 0.18% -0.02% -0.25% -0.37% -0.38% -0.37% -0.52%
1 mėnesio 0.21% 0.02% -0.21% -0.37% -0.37% -0.36% -0.47%
3 mėnesių 0.28% 0.08% -0.13% -0.32% -0.33% -0.31% -0.43%
6 mėnesių 0.39% 0.17% -0.04% -0.22% -0.27% -0.24% -0.38%
12 mėnesių 0.56% 0.32% 0.06% -0.08% -0.19% -0.12% -0.32%

Vis dėl to svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Figūra 3 – Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Butų rinka nuo 2011 m. pabaigos demonstruoja nors ir nedidelį bet ganėtinai stabilų tiek nominalų, tiek realų pardavimo kainų augimą, kam įtakos turi augantys darbuotojų atlyginimai, brangstančios statybinės medžiagos, pirkėjų lūkesčiai būsto atžvilgiu (lokacija, kokybė, energinis naudingumas), kas kartu su noru įtikti būsto pirkėjui verčia plėtotojus pateikti rinkai kuo patrauklesnius objektus, kas tiesiogiai lemia nuolatinį kainų augimą.

Vilniaus miesto butų sektoriuje akivaizdžiai išskiria dvi esminės būsto grupės, – tai senos bei naujos statybos butai. Naujos statybos būstas nuo 2012 metų pabrango apie 18% ir šiuo metu vidutinė kvadratinio metro kaina siekia apie 1589 Eur. Didžiausias kainų šuolis pastebimas tarp 2013 ir 2017 metų, tačiau pastaruosius kelerius metus kainos laikosi panašiame lygyje, tai gali būti siejamas su rinkos pasisotinimu, kaip, kad nemažėjančios statybų apimtys baigia išpildyti rinkos paklausą.

 

Figūra 4 – Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

 

Šiuo metu Vilniuje galima rinktis naujos statybos būstą daugiau nei šimte įvairiausių projektų, tarp kurių dešimtys pasirinkimų Pilaitėje, bei jo prieigose, Žirmūnuose, Naujamiestyje bei Senamiestyje, Šnipiškių mikrorajonuose. Kaip ir daugelį metų didžiausio vystytųjų dėmesio susilaukia Pilaitė, kurioje šiuo metu galima rinktis būstą iš daugiau nei 15 įvairių butų bei kotedžų kompleksų.

 

Figūra 5 – Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Antrinėje rinkoje fiksuojamas ganėtinai stabilus kainų augimas, apie 4 proc. per metus, kas atsižvelgiant į infliaciją sudaro apie 2.0% metinį kainų prieaugį. Antrinės rinkos pokyčius formuoja tiek naujesni, tiek senesni būstai; naujesnės statybos būsto kainos kyla sąlyginai greičiau nei, kad jau ne viena dešimtmetį skaičiuojančiuose senesnės statybos būstuose, kurių realus kainos pokytis per paskutinius keletą metų iš esmės buvo neigiamas, kam įtakos turi menkas jų energinis naudingumas, prastesnis estetinis vaizdas, senstanti jų gyventojų bendruomenė. Tikėtina, kad ateityje senos statybos būsto kaina nebepasižymės net reikšmingu nominaliu kainos pokyčiu, kaip, kad daugėjant naujos statybos būsto fondui, senos statybos būsto patrauklumas bei aktualumas rinkoje palaipsniui mažės, o senstanti šių daugiabučių gyventojų bendruomenė turės papildomos neigiamos įtakos, kas kartu su atsainiai vystomais projektais šiaurinėje miesto dalyje suformuos geto tipo kvartalus.

Siekiant geriau suprasti būsto kainų pokytį svarbu atsižvelgti į infliacijos lygį Lietuvos Respublikoje, kuris per paskutinius porą metų sudarė apie 2% ir sutapo ilgesnio laikotarpio vidurkiais (10 metų ~ 2.0%, 5 metų ~ 2%), kas rodo, jog stebimas būsto kainų pokytis nėra kritinis ir reikšmingo kainų perkaitimo nėra.

 

Figūra 6 – VKI pokyčiai (Lietuvos Respublikos Statistikos departamento portalo duomenys)

 

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, Vilniaus mieste būsto rinka yra stabili, tačiau pasirodžius informacijai apie planuojamus naujus mokestinius pakeitimus susijusius su nekilnojamuoju turtu, egzistuoja tikimybė kad įsigaliojus šiems pakeitimams jie gali neigiamai paveikti rinko kainas.  Vis dėl to yra svarbu atsižvelgti, kad atlyginimų augimas Lietuvoje viršija tiek būsto kainų prieaugį, tiek infliaciją, todėl didėja žmonių galimybės įsigyti geresnį būstą.

 

Lentelė 11 – Vidutinis darbo užmokestis, Eur neto (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

  Šalies ūkis su individualiosiomis įmonėmis Viešasis sektorius Privatusis sektorius be individualiųjų įmonių
Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis Dydis, Eur Pokytis
2008K4 x x 544.3 x 494.7 x
2009K4 x x 496.3 -8.82% 463.2 -6.37%
2010K4 x x 505.2 1.79% 459 -0.91%
2011K4 474.5 x 521.2 3.17% 468.8 2.14%
2012K4 487.6 2.76% 533.7 2.40% 481.8 2.77%
2013K4 511.6 4.92% 548.6 2.79% 510 5.85%
2014K4 542.9 6.12% 578.1 5.38% 540.8 6.04%
2015K4 575.6 6.02% 603.5 4.39% 575 6.32%
2016K4 629.8 9.42% 656 8.70% 627.2 9.08%
2017K4 684.8 8.73% 705.5 7.55% 683.1 8.91%
2018K4 745.8 8.91% 785.9 11.40% 735.6 7.69%
2019K2 811.5 8.81% 847.1 7.79% 796 8.21%

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją (vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas). Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Lentelė 12 – Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

Vieta iki 40 m2 40 – 60 m2 60 – 80 m2 80+ m2
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 2,500 3,400 2,000 3,500 2,500 4,300 2,500 4,500
Prestižiniai rajonai 2,000 2,800 1,900 3,200 1,800 3,200 1,700 3,200
Naujamiestis, Antakalnis,

Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,500 2,300 1,400 1,900 1,500 1,900 1,200 1,700
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,300 1,700 1,100 1,700 1,100 1,700 1,000 1,500
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės ir kt.
Periferija 1,100 1,300 1,000 1,200 1,000 1,150 950 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 13 – Naujesnės statybos bei renovuotų butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,700 3,400 1,650 3,700 1,600 4,000 1,600 4,300
Prestižiniai rajonai 1,500 2,600 1,500 2,800 1,400 3,000 1,300 3,000
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,400 1,700 1,300 1,600 1,250 1,500 1,250 1,500
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,200 1,700 1,150 1,600 1,100 1,500 1,000 1,400
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės ir kt.
Periferija 1,000 1,300 950 1,200 900 1,150 800 1,100
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Lentelė 14 – Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Vieta 1 kamb. 2 kamb. 3 kamb. 4+ kamb.
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Senamiestis 1,400 2,200 1,400 2,100 1,300 2,000 1,300 2,000
Prestižiniai rajonai 1,300 1,900 1,200 1,800 1,100 1,700 1,100 1,600
Naujamiestis, Antakalnis, Žvėrynas, Užupis, Šnipiškės
Komerciniai – gyvenamieji rajonai 1,100 1,500 1,000 1,400 900 1,300 900 1,200
Baltupiai, Jeruzalė, Santariškės, Žirmūnai, Š.M.
Miegamieji rajonai 1,100 1,400 1,000 1,300 900 1,200 850 1,150
Pilaitė, Justiniškės, Fabijoniškės, Viršuliškės ir kt.
Periferija 950 1,200 900 1,150 800 1,100 800 1,050
Naujoji Vilnia, Paneriai, Grigiškės, Naujininkai

Siekiantys apsigyventi kotedžuose gali rinktis iš beveik tuzino teritorijų, tarp kurių bene populiariausios Pilaitė bei Pavilnys. Vidutinė kotedžų kaina Vilniaus mieste siekia apie 1,100 Eur/m2, pigiausiems pasiūlymams esant pietvakarinėje miesto dalyje (Pagiriai, Trakų Vokė, Vaidotai ir kt.), o brangiausi Santariškėse bei Kalnėnuose.

Figūra 7 – Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje. Nauji gyvenamųjų namų kvartalai sparčiai formuojasi Riešėje, Avižieniuose, Galgiuose, Salininkuose, Pagiriuose,

Lentelė 15 – Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas

Kainos Eur/m2 (100-200 m2) Nauja statyba

(Su daline apdaila)

 Naujesnė statyba

(iki 10 m. senumo)

 Sena statyba

(Senesni nei 10 m.)
Nuo Iki Nuo Iki Nuo Iki
Prestižinė miesto dalys 1500 2200 2000 3000 1500 2500
Gyvenamieji rajonai 900 1200 1200 1600 1000 1400
Priemiesčio rajonai 700 1000 1000 1300 800 1200