Gyventojai

Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias – siekė net 9899. 2019 metais teigiamos demografinės tendencijos pasirodė ir kituose didmiesčiuose, t.y. Kaune bei Klaipėdoje, tačiau jos buvo gerokai kuklesnės.

Nuolatinių gyventojų skaičius sausio 1 d. (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ gyventojų analizė patvirtina gyventojų skaičiaus prieaugį Vilniaus mieste, tačiau naudojant papildomus informacijos šaltinius nustatyta, kad gyventojų skaičius šalies sostinėje yra ženkliai didesnis ir siekia apie 640,000.

Gyventojų skaičiaus kaita Vilniuje (Vilniaus teritorinės ligonių kasos duomenys)

Paskutinius kelerius metus Vilniaus gyventojų skaičius sparčiai didėjo. 2020 metų pradžioje, t.y. sausio-vasario mėnesiais tęsėsi analogiškos augimo tendencijos, tačiau kovo mėnesį gyventojų prieaugis praktiškai sustojo. Galima daryti prielaidą, kad didelę įtaką tokiam pasikeitimui turėjo įvestas karantinas ir su tuo susiję kiti neigiami veiksniai. Vilniaus miesto augimas labiausiai paremtas kelių veiksnių: natūralios gyventojų kaitos bei vidinės ir tarptautinės migracijų. Paskutinius kelerius metus Vilniaus bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis siekė apie 2 (tūkstančiui gyventojų), o tai reiškia, kad natūrali gyventojų kaita lėmė Vilniaus gyventojų prieaugį ne daugiau kaip 1000-1200 per metus. Likęs prieaugis buvo nulemtas migracijos. Dabartiniame COVID-19 kontekste, sunku tikėtis aktyvios migracijos į sostinę. Vis daugiau ženklų, kad kai kurie darbo migrantai išvyksta iš miesto, todėl akivaizdu, kad Vilniaus gyventojų skaičiaus statistika neišvengs reikšmingesnių pokyčių, o kiek jie bus reikšmingi priklausys nuo to, kiek ilgai užsitęs karantinas ar su koronavirusu susiję apribojimai ir kaip apskritai seksis kovoti su COVID-19 virusu.

Bendrasis natūralios gyventojų kaitos rodiklis (Lietuvos statistikos departamento duomenys)

UAB „Centro kubas – Nekilnojamasis turtas“ nuomone, tokios demografinės perspektyvos kels papildomai rūpesčių būsto rinkos dalyviams, nes, tikėtina, kad bus mažiau paklausos, o pasiūla, kuri paskutinius kelerius metus buvo itin aktyvi, dar kurį laiką judės iš inercijos. Todėl trumpuoju periodu galimas tam tikras pasiūlos-paklausos disbalansas, kuris gali turėti įtakos ir kainų tendencijoms.

Būstas

Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius. Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis. Tai gali turėti įtakos ir būsto kainoms, tačiau kol kas sunku kalbėti apie šios įtakos dydį, nes vis dar išlieka daug nežinomųjų.

Naujai išduotos paskolos ir palūkanų normos (būsto įsigijimui, Lietuvos banko duomenys)

Tam tikrus ženklus apie galimą palūkanų normos kilimą siunčia ir tarpbankinio skolinimosi, t.y. EURIBOR, pokyčiai. Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio. Jei šios tendencijos išsilaikytų ir palūkanos įžengtų į teigiamą zoną, tai reikštų, jog atitinkamai pabrangtų ir būsto paskolų aptarnavimas tiems, kas yra pasiskolinę su kintamomis palūkanomis.

Euribor normos 2008 – 2020 metais (European Money Markets Institute duomenys)

Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus, nes pvz. perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%. Detalesnė informacija apie tokio atvejo paskolos kaštų pabrangimą pateikiama tolimesniame grafike.

Palūkanų normos įtaka paskolos mėnesio įmokai bei palūkanų sumai (per visą laikotarpį)

Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros. Tokių investuotojų atėjimas į rinką stipriai padidino jos aktyvumą bei likvidumą, bet kartu prisidėjo ir prie spartesnio kainų augimo. Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas. Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ – padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį. Tą galima įžvelgti kovo mėnesio butų sandorių statistikoje, kuri rodo staigų kritimą, lyginant su sausio ar vasario mėnesiais. Lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu, sandorių mažėjimas siekia apie 5 proc. Kita vertus, gerokai stabilesnis ir spekuliatyvių investuotojų dažniausiai aplenkiamas individualių namų/ kotedžų segmentas kovo mėnesį pademonstravo 17 proc. sandorių augimą, lyginant su atitinkamu mėnesiu 2019 metais, bei beveik nepakito, lyginant su ankstesniais šių metų mėnesiais.

Būsto rinkos sandorių pokyčiai

Pirminės butų rinkos kainų pokyčiai

Butų rinkos sandorių statistiką 2020 metais, įskaitant ir kovo mėnesį, į priekį tempė naujos statybos rinka, kada NT plėtotojai aktyviai registravo baigtų projektų sukauptus pardavimus iš ankstesnių laikotarpių, todėl butų sandorių aktyvumo statistika iš dalies atrodė kiek geriau nei buvo iš tikrųjų. Realesnis karantino ir prasidėjusio ekonomikos smukimo poveikis matosi antrinėje, t.y. senos statybos butų rinkoje, kurioje sandorių apimtys kovo mėnesį susitraukė apie 30 proc., lyginant su šių metų pradžia. Galbūt kažkiek įtakos padarė ir tai, jog daug kam įvestas karantinas buvo šokas, negalėjo dirbti notarai, tačiau sprendžiant iš to, kad nuosavų namų rinkos aktyvumas beveik nepakito, galima daryti prielaidą, kad tikrosios butų sandorių mažėjimo priežastys yra kitur.

Pirminės butų rinkos pasiūla mikrorajonuose (Real Data duomenys)

2020 metų I ketv. NT plėtotojai Vilniuje aktyviausiai naujus butus siūlė Šnipiškėse ir Pilaitėje, kuriose susikaupęs maždaug ketvirtadalis visų neparduotų naujų butų sostinėje. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad paskutiniu metu NT plėtotojai suintensyvino plėtros darbus Senamiesčio ir Užupio mikrorajonuose, kurie pagal neparduotų butų kiekį įsiveržė į „lyderių gretas“. Tuo tarpu kažkada populiariausiu buvęs Pašilaičių mikrorajonas NT plėtotojus domina vis mažiau – pasiūlos dalis čia stipriai susitraukusi.

Visai kitokios tendencijos pastebimos antrinėje (3+ metų statybos) butų rinkoje, kurioje pirkėjai labiausiai dairėsi būsto Naujamiesčio, Pašilaičių ir Žirmūnų mikrorajonuose.

Antrinės butų rinkos sandoriai mikrorajonuose (VĮ „Registrų centras“ duomenys)

Antrinė butų rinka pasižymi tuo, kad joje veikia daug neprofesionalių dalyvių, kurie yra mažiau informuoti, todėl ir jų sprendimai dažnai yra gerokai emocionalesni. Dėl šios priežasties pokyčiai šiame segmente taip pat gali vykti daug didesnėmis amplitudėmis nei pirminėje rinkoje. Paskutinius porą metų viešoje erdvėje buvo gerokai daugiau pozityvių žinučių, todėl rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat augo kone eksponentiškai. Tai atsispindi ir kainų pokyčiuose – metinis kainų augimas siekė vidutiniškai 6-7 proc. Tačiau prasidėjus karantinui ir ekonomikai patyrus didžiulį šoką, tikėtina, pozityvias nuotaikas šiame segmente greitai pakeis negatyvios, kurios turėtų pradėti atsispindėti ir kainų statistikoje.

Antrinės butų rinkos kainų pokyčiai

Būsto rinkos statistikai poveikį darys ir besikeičianti gyventojų pajamų situacija. Gyventojų pajamų pokytis ir būsto kainų pokytis rodo gana aiškią koreliaciją. Dėl karantino ir ekonomikos susitraukimo, dalis gyventojų prarado darbus, daliai gyventojų atlyginimai buvo sumažinti, tad iki šiol labiausiai būsto rinkos kainas kaitinęs faktorius, t.y. didėjančios gyventojų pajamos, panašu, kad gali pradėti veikti priešinga kryptimi.

Gyventojų pajamos per mėnesį neto (Statistikos departamento duomenys)

Toliau pateikiama informacija apie tipines būsto kainas pirminėje rinkoje atsižvelgiant į jų lokaciją (vietos suskirstymas yra empirinio pobūdžio ir ne visada atitinka seniūnijų ribas). Šie rodikliai pateikia išsamesnę informaciją apie vyraujančias kainas, nes išskiria būstą pagal jo dydį, amžių bei vietovės prestižą, kas dalimi atveju paskęsta bendros tendencijos rodikliuose.

Naujos statybos butų su daline apdaila kainos Vilniaus mieste

2010-2018 metų statybos įrengtų butų kainos Vilniaus mieste

Senos statybos butų kainos Vilniaus mieste

Galima teigti, kad ryškesnio kainų pokyčio antrinėje Vilniaus butų rinkoje 2020 I ketv. neįvyko. Tai neturėtų stebinti, nes butų pirkimo-pardavimo rinka turi gerokai didesnę inerciją nei, pavyzdžiui, butų nuomos rinka, todėl čia pokyčiams įvykti reikia kur kas daugiau laiko. Kaip koronaviruso sukelta situacija paveikė butų rinką, greičiausiai, statistikoje pradės matytis ne anksčiau kaip po 2-3 mėnesių.

Panašios tendencijos stebimos ir automobilių stovėjimo vietų rinkoje – 2020 metų I ketv. kainos išliko stabilios. Brangiausiai automobilių vietos buvo parduodamos centrinėje miesto dalyje, kur didžiausias tankumas ir atitinkamai didžiausia paklausa.

Automobilių parkavimo vietų kainos, Eur

Individualių namų ir kotedžų segmente šių metų I ketv., kaip ir įprasta, populiariausiomis lokacijomis išliko Pilaitė, Zujūnai, Gineitiškės, Tarandė, Gulbinai, Pavilnys, Naujoji Vilnia, Galgiai ir aplinkinės teritorijos. Individualių namų ir kotedžų segmentas pasižymi tuo, kad kainos išlieka stabilios jau ne vienerius metus. Pagrindinė priežastis – potencialūs pirkėjai turi galimybę patys pasistatyti būstą, jei jų netenkina pasiūlos kokybė ar prašoma kaina, todėl tai yra labai rimtas kainų augimą amortizuojantis veiksnys.

Informacija apie kotedžų kainų intervalus bei vidutines kaina, Eur/m2

Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 – 3 aukštų 300 – 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 – 2 aukštų 100 – 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje. Nauji gyvenamųjų namų kvartalai sparčiai formuojasi Riešėje, Avižieniuose, Galgiuose, Salininkuose, Pagiriuose.

Informacija apie tipines individualių gyvenamųjų namų kainas