Nekilnojamojo turto vertinimas

NT turto vertinimas yra viena populiariausių vertinimo paslaugų, kuria visame pasaulyje naudojasi nekilnojamojo turto pirkėjai ir pardavėjai. Šis vertinimas apima įvairaus tipo NT objektus: butus, namus, žemės sklypus, gyvenamosios, komercinės ir ūkinės paskirties pastatus, o taip pat – ir laivus bei lėktuvus.

Nekilnojamo turto vertinimas – tai paslauga, kuri reikalinga siekiant gauti paskolą, norint nustatyti žemės vertę, vykdant statybos darbus, turto pirkimo ar pardavimo, nuomos metu. Daugeliu atvejų teisės aktai numato reikalavimą turėti visus vertės dokumentus, nes jų reikia statybai, pirkimo / pardavimo sandoriams. O tam, kad nekilnojamo turto vertinimas būtų atliktas objektyviai, rekomenduojama kreiptis į profesionalius darbuotojus. Beje, tai būtent ta sritis, dėl kurios dažniausiai ir kreipiamasi į „Centro kubas – nekilnojamasis turtas“.

Mūsų įmonės pavadinimas atskleidžia pagrindinę mūsų specializacijos kryptį, tai – nekilnojamasis turtas, jo vertinimas bei tarpininkavimo sprendimai privatiems bei verslo klientams.

Nekilnojamasis turtas – kas tai? Kokį turtą apima NT vertinimas?

Nekilnojamasis turtas ar daiktas apibrėžiamas kaip žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą, nekeičiant jų paskirties ir iš esmės nemažinant vertės; taip pat turtas (kilnojamieji daiktai), kurį nekilnojamuoju pripažįsta įstatymai. Paprasčiau tariant, į NT vertinimo sritį patenka gyvenamojo būsto vertinimas, ūkinės, komercinės ar kitos paskirties patalpų vertės nustatymas, o taip pat ir žemės sklypai, lėktuvai, laivai.

Reikia atkreipti dėmesį į tai, kad nekilnojamojo turto vertintojai gali nustatyti kiekvieno objekto vertę atskirai arba vertinti kelis objektus kaip vieną kompleksą. Taip pat galimas ir retrospektyvinis vertinimas, kai nustatoma, kokia buvo NT vertė tam tikru metu praeityje.

Kada galima kreiptis dėl nekilnojamojo turto įvertinimo?

Nekilnojamojo turto vertės nustatymas dažnu atveju yra privaloma paslauga, todėl verta žinoti visas aplinkybes, dėl kurių klientai kreipiasi į „Centro Kubas – Nekilnojamasis turtas“:

Kodėl klientams naudingos profesionalo įžvalgos?

Praėjus dešimtmečiui nuo finansų krizės bei nekilnojamojo turto kainų burbulo sprogimo pastebėjome, kad mūsų klientai dažniausiai turi bent jau pirminį suvokimą apie objektų kainas, tačiau nereikia sutapatinti šio suvokimo ir profesionalų parengtos individualios turto vertinimo ataskaitos. Visų pirma, turto vertinimo ataskaita yra įstatymu reglamentuota paslauga, o pati ataskaita nėra vien tik formalus dokumentas.

Raštu išdėstyta profesionali vertintojo nuomonė – pagrindinė sėkmės sąlyga perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą. Būtent individualus nekilnojamojo turto vertinimas užtikrina, kad jūs nepatirsite perteklinės mokestinės naštos ir gausite maksimalią finansinę grąžą. Teisingai nustatyta nekilnojamo turto vertė taip pat užtikrina, kad ateityje nesusidursite su nereikalingomis mokestinėmis problemomis.

Būsto vertinimas: kas lemia NT vertę?

Nekilnojamojo turto vertės pagrindas – maksimalus bei geriausias esamas arba teisiškai įmanomas bei ekonomiškai pagrįstas alternatyvus turto panaudojimas, todėl vertinant nekilnojamąjį turtą atsižvelgiama į jo panaudojimo galimybės, lokaciją, būklę bei baigtumą, plotą, teikiamas arba galimas teikti pajamas, panašaus turto paklausą bei pasiūlą.

Vertės nustatymui daug įtakos turi ir individualios objektų savybės: pavyzdžiui, buto vertė apskaičiuojama, atsižvelgiant į atliktą / neatliktą remontą, pastato būklę, aukštą, kuriame jis yra, šildymo sistemos įrengimus. Taip pat vienas iš svarbiausių kriterijų bute – jo plotas. Buto vertinimo kriterijai dalinai sutampa su individualių namų ar kitų tipų nekilnojamojo turto vertinimo kriterijais.

NT kainos nustatymui įtakos turi daugybė veiksnių, tad sudėtinga tiksliai įvardinti, kas lemia vertę – tai priklauso nuo individualaus objekto. Vis dėlto verta paminėti kelis itin svarbius aspektus. Vienas jų yra vieta – nekilnojamasis turtas didžiųjų miestų centrinėje dalyje yra brangiausias ir tai puiki investicija.

Taip pat labai svarbi yra vertinamo turto būklė. Jei kalbame apie namą ar butą, vertinamas įrengimas, apdaila, atlikti / neatlikti remonto darbai. Vertinant žemės sklypą, atsižvelgiama į jo priežiūrą, apdirbimą ir užstatymo galimybes. Bendruoju atveju svarbu, kiek investicijų reikalauja nekilnojamasis turtas. Situacija rinkoje taip pat gali stipriai paveikti NT kainas: jos priklauso nuo mokesčių politikos, ekonominės situacijos, palūkanų normos ir kitų veiksnių.

Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės

Turto vertintojai, turėdami teisingus duomenis, kokybiškai nustato pastato būklę. Bene daugiausiai įtakos vertei turi namo vieta. Taip pat atsižvelgiama į plotą, pastato būklę, šildymo sistemos įrengimų galimybes ir į sklypą. Namo vertės skaičiuoklė mūsų klientams yra teikiama užsakius vertinimo paslaugas, kadangi tiksliausiai nekilnojamo turto vertė yra nustatoma tik profesionalių darbuotojų dėka, kurie savo darbą atlieka, remdamiesi skirtingomis vertinimo metodikomis.

NT vertinimas atliekamas keliais etapais. Visų pirma, sudaroma sutartis su klientu, apibrėžiami vertinimo tikslai, objektas ir apimtis. Kai kuriais atvejais galimas nekilnojamo turto vertinimas pagal unikalų numerį ar nekilnojamojo turto vertinimas internetu. Antrasis etapas – turto apžiūra, kurioje dalyvauja atestuotas vertintojas ar jo asistentas bei klientas. Taip pat surenkami visi reikalingi dokumentai, atliekama rinkos analizę.

Nekilnojamojo turto vertė yra skaičiuojama taikant lyginamąjį, pajamų ir išlaidų metodus ar jų derinį. Taikant šią metodiką, surenkama informacija apie panašių ar alternatyvių sandorių kainas rinkoje ir palyginami skirtingi atvejai. Tuo tarpu komercinės paskirties NT vertinimui dažniau naudojamas pajamų metodas, kai nustatomas objekto pajamingumas ar jo potencialas. Išanalizavus duomenis, parengiama turto vertinimo ataskaita, kurioje pateikiama objekto vertė ir ją pagrindžiantys argumentai.

Savo veikloje nekilnojamojo turto vertintojai vadovaujasi objektyvumo, palyginamumo, tikslumo, nešališkumo, skaidrumo principais. Jiems svarbu surinkti kuo daugiau informacijos ir atidžiai ją išanalizuoti, taip užtikrinant aukščiausią įmanomą vertinimo tikslumą.

Nekilnojamojo turto vertinimo etapai

Nekilnojamojo turto įvertinimas yra pateikiamas ataskaitoje, kuri labai praverčia visiems mūsų klientams, siekiant ne tik sutaupyti, bet ir tinkamai vykdyti savo įsipareigojimus bei dalyvauti teisiniuose ginčuose.

Turto vertinimo ataskaitos rengimo procesas apima šiuos etapus:

• Rašytinės vertinimo darbų sutarties sudarymas;
• Nekilnojamojo turto apžiūra dalyvaujant atestuotam vertintojui ar jo asistentui bei paslaugos užsakovui ar turto savininkui;
• Rinkos duomenų analizė;
• Turto vertės skaičiavimas taikant lyginamąjį, pajamų ir/arba išlaidų (kaštų) metodus ar šių metodų derinius;
• Turto vertinimo ataskaitos surašymas;
• Paslaugos apmokėjimas;
• Ataskaitos pateikimas užsakovui.

Nekilnojamojo turto vertinimo metodika

Nekilnojamojo turto vertę apskaičiuojame, remdamiesi lyginamuoju metodu. Metodiškai renkame įvairią informaciją apie analogiškų ir panašių turto sandorių kainas, žvelgiame į 36 mėnesių laikotarpį ir lyginame bent jau tris sandorių atvejus. Komercinio turto vertinimą atliekame remdamiesi pajamų metodu. Esant reikalui, taikome skirtingus metodų derinimus.

Kokius dokumentus turi gauti turto vertintojas?

Nepriklausomi turto vertintojai savo veikloje remiasi įvairiais dokumentais, kurie suteikia patikimų duomenų apie vertinamą objektą. Kokių tiksliai dokumentų reikės, priklauso nuo vertinamo objekto specifikos ir vertinimo tikslų, tačiau galima išskirti dažniausiai reikalingų dokumentų sąrašą:

• RC NT registro duomenų bazės išrašas (nuosavybės dokumentas);
• pastato / patalpos kadastrinių matavimų byla;
• žemės sklypo planas;
• jei yra keli turto savininkai, naudojimosi NT tvarka;
• galiojančios nuomos / panaudos sutartys;
• turto įkeitimo dokumentai ir kt.

Turto vertintojas reikalingų dokumentų sąrašą patikslina vertinimo eigoje ir informuoja apie tai klientą. Būtina atkreipti dėmesį, kad visus dokumentuose esančius duomenis būtina išanalizuoti, todėl skirtingo būsto vertinimas kaina ir skiriasi, o paslaugos įkainis kiekvienu atveju nustatomas individualiai.

NT vertinimas: kaina

Daugelis svarsto, ar NT vertinimas yra „brangus malonumas“, tad skubame atsakyti. Iš tikrųjų nekilnojamojo turto vertinimas kaina gali pasirodyti nepigi paslauga, tačiau jo nauda – gerokai didesnė. Tik objektyvus kainos nustatymas padės jums gauti reikalingą finansavimą, pelningai parduoti objektą ar sėkmingai investuoti perkant NT.

Mūsų įmonėje taikoma skaidri kainodara, tad nekilnojamojo turto vertinimo kaina visada bus adekvati ir priklausys išskirtinai nuo atliktų darbų sudėtingumo, apimties ir termino. Nedidelio buto vertinimas atliekamas greičiau, o kaina mažesnė nei komercinės paskirties ar kitų pastatų.

NT vertinimui reikalingiausi dokumentai įprastai yra turto kadastrinių matavimų byla ir Registrų centro išrašai. Juos galime gauti tik su turto savininkų raštuku sutikimu. Jei vertinimo procesui reikalingi kiti dokumentai, vertintojas pateiks jų sąrašą ir, jei yra galimybė, padės juos gauti.

Paslaugas teikiame tiek juridiniams, tiek privatiems asmenims, o į visus su nekilnojamojo turto vertinimu susijusius klausimus mielai atsakyme telefonu +37052127090 arba elektroniniu paštu post@centrokubas.lt. Taip pat galite pateikti mums NT objekto vertinimo užklausą, kad galėtume įvertinti preliminarią darbų apimtį ir nurodyti kainą.